文|禇柞田  编辑|刘狄

新世纪的第二个十年开场，房地产市场却是一片凄风苦雨。“调控”愈发紧张，限购更加普遍。

上一个十年，我们打开了房地产的笼子，放出一头猛兽。如愿以偿地拉动了内需，激活了经济，将土地变成了真金白银。

同时，我们也在为这头巨兽贪婪而无止境的胃口付出代价。

至今，房子是万千普罗大众心头一根刺，也是中国经济头上一把刀。有时人们难免悲观：我们已经用尽了所有手段，似乎最多令这头巨兽暂时休眠。

站在2021年的今天，我们也许才更看清“调控”的价值。一场场峰回路转的博弈，在当时来看，恐怕难以扭转房价走向。但却在不知不觉中慢慢累积力量，让中国社会经济整体的方向，朝向更平衡、更健康、更可持续的未来。

01

限购令下

2011年的农历新年未到，“新国八条”已经出台，被视为“史上最严”调控组合，限购、限价、限贷等政策全面升级。

一方面，信贷政策持续收紧，尤其是上半年，1-7月，央行共加息3次（2010年以来共5次），上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。

另一方面，控房价的任务被直接压到了各地政府头上。限购城市从2010年的不足20个大幅增加到近50个。10座城市更强制执行“限价令”，目标直指炒房客，限制哄抢房源，禁止制造紧张气氛。

在加强调控的另一面，中央启动了史上最大规模的保障房建设。根据中央政府规定，“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据，截至2011年10月底，全国保障房已开工1033万套，超额完成年初计划任务。

多管齐下，房地产市场顿感寒意。

中原集团研究中心数据显示， 2011年1至11月，全国商品住宅累计新开工面积为13.5亿平方米，同比增长17.6%，增幅较2010年同期大幅回落28.6个百分点。全国30个重点城市商品住宅成交量较2010年和2009年同期分别下降16.4%和45.2%。

万千民众关心的房价，终于降了。

在广东，2011年11月的房价与2月份相比，有四个城市整体一手房价出现明显下滑。其中，深圳降幅最为明显，达8.89%，其次为广州，降幅为7.1%，降幅排名第三、第四的分别为中山3.2%、佛山1.1%。

在上海，龙湖郦城因降价，上百名老业主“冲击”售楼处，绿地秋霞坊售楼处也被愤怒的业主团团包围。一位购房者说：“房价跳水三分之一还不止，几个月下来，直接损失数十万元，最高的还可能达到六七十万元。”

2010年初，位于通州京贸国际城价格从前一年的每平米1万多元涨到了26800元/平米。2010年4月17日调控出台后，通州楼市首当其冲，开始直线下跌，不久前还挤得水泄不通的各项目售楼处，一下子变得空空荡荡。转过年到了2011年，通州楼市仍不见起色，京贸国际城项目于2011年10月23日开盘时，产品的起价为13400元/平米，价格已经腰斩。这样的降幅同样引发数百业主要求退房或补差价。

房子涨价，购房人不满意；降价，同样让业主意难平。房价无论怎样的走向，都是几家欢喜几家愁。

02

求存之道

不过，在2011年，消费者再纠结，也没有开发商难受。

按照潘石屹的说法：“我从北京到上海，一下火车，无数个电话打进来。都是需要救一把的开发商。现在很多开发商就差那么一口气，资金接上了就活了。”

负债累累，销售不佳，银行贷不来钱，现金流岌岌可危——这就是开发商的处境，跟2021年非常类似。

怎么活下去？首先就是项目降价。摊薄利润也好，业主要求退房或补偿也好，都挡不住开发商迅速回笼资金的迫切需求。

碧桂园率先打响降价第一枪。5月，广州凤凰城以7000元/平方米的均价推出千套房源，较前期下降约15%；万科、恒大也紧随其后掀起降价大潮。恒大在第二季度合约销售均价约6971元/平方米 ，而在第三季度该公司的合约销售均价已下跌至6210元/平方米，下调幅度达10%。

降价如果还不行，就只有“卖身”了。

这一年的“并购潮”来得格外猛烈。来自中原集团研究中心的数据显示，2011年1月至12月上旬，股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。

仅在当年12月，香港上市房企SOHO中国动用40亿元获得了上海海之门房地产有限公司50%的股权，首开股份（600376）获得了葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30%股权，中航地产（000043）花费2.18亿元收购了惠东县康宏发展51%的股权……

显然，龙头房企掌握着这场并购潮的主动权。尽管“龙头”们也降价，而且降得快、降得猛，但在逆市之中依然有着不错的收获。万科、恒大、碧桂园发布的业绩简报均显示，其2011年销售面积和销售金额均较2010年大幅上涨。其中，万科2011年全年销售额1215.4亿元，同比（较上年）增长15%，领跑全行业。

龙头房企市场份额的快速上涨，某种意义上应该归功于调控。

2021年， “大鱼吃小鱼”亦是屡见不鲜。平安收购来福士、远洋资本收购红星地产、万科买下蓝光数个项目……资本和市场份额的集中度，相比十年前有了大幅度提升。

03

绿城“被破产”

房地产的赌桌上，永远有一掷千金、甚至押上全副身家的豪客。2005年的顺驰如此，2021年的恒大如此，2011年的绿城，也进入这一行列。

2009年是绿城最好的时光，513亿的销售额紧追万科，全国规模第二。宋老板也放言要“赶超万科”。

但“第二”的宝座尚未坐热，绿城数个“地王”的资金压力就让其有点喘不过气来。2011年年底，绿城的资产负债率已经达到了149%，成为当时国内负债率最高的房企之一。与此同时，重重调控之下，绿城过于集中的项目布局以及偏高端的产品定位，使其在销售上受到了极大的回款压力。2011年，绿城的销售额迅速下滑至353亿元，而这一年绿城全年销售目标为550亿。

9月初开始，绿城“被收购”、“被调查”、“被退市”等种种流言缠身。刚入11月，“浙江绿城地产申请破产”的消息突然不胫而走，据说与资金链、高利贷有关，更有传说是宋卫平在澳门输去20亿。

宋卫平连夜发布千字文《从绿城“被破产“说起》，公开辟谣：“到目前为止，一切都在我们可控范围内。”

宋卫平的内心是否如此自信，旁人难以知晓。有一位记者曾说到：在最困难的时候，宋在西湖边喝多了潸然泪下，嘴里反复念叨着：“我只是想让这个世界更美好。”

于是，绿城进入“卖卖卖”节奏：无锡地王转让于融创，杭州2个项目与滨江集团合股，多个旅游地产项目卖给海航……同时多方接洽股权买家，试图从地产运营商向地产服务商转变。“别人是地主，我们是长工。”绿城副董事长罗钊明说。

最终，拯救绿城的是九龙仓和融创中国。2012年6月，九龙仓以战略投资者的身份，斥资50亿港元入股绿城，成为了绿城的第二大股东；随后，融创中国也以33.7亿元的价格，收购了绿城9个项目，解了宋卫平的燃眉之急，几乎走到了破产边缘的绿城就此“复活”。

三年之后，便发生了2014年的融绿并购大戏，这是后话了。

04

地产商的另一种人生

2011年，王石如愿开始了三年的哈佛游学生涯。据说厨艺大有长进，红烧肉尤为拿手。

与此同时，万科的管理大权几乎都转到了继任者郁亮的手中。尽管万科官方的口径一直是：王石在万科的职位和角色没有任何变化。这也无法阻挡业内对万科的未来浮想联翩。郁亮真正接班还要等到6年之后，但万科的“郁亮时代”前奏已经响起。

王石是“王”，威严、冷峻；郁亮，在外界眼中的印象是细腻、踏实，少了几分理想化和英雄气，而是“理性到极致”。万科在迎来“郁亮时代”后，在产品上再没有惊艳的表现，取而代之的是眼花缭乱的合作、并购案，他将万科变成了一家“出色”的投资公司。

2011年，工作之余，郁亮忙着瘦身。每到一个地方出差，第二天早上他都会约万科当地公司的长跑协会一起跑步。

两年间，郁亮成功减肥了14公斤。之后，他给时尚杂志拍了一组“型男”形象的照片，霸道总裁范儿收获众多迷妹。

与此同时，万科管理团队也跟着“瘦身”了。这一年，万科有8位中高层领导相继离职，引得议论纷纷。负责产品研发的肖楠走了，万科“第三把交椅”的徐洪舸走了，“海盗行动”的最大成果刘爱明走了，执行副总裁袁伯银走了……再过几年，毛大庆也走了。

官方的说法当然是正常流动，告别者也客客气气说是个人原因。外界当然有众多猜测，基本都围绕“一朝天子一朝臣”展开，理念不同、风格各异。

据说刘爱明离职的第三天曾与一个朋友见面，“他说他想这个事情想了一年多，直到离职那天终于想通了。他不希望再做一些简单的重复工作，那是种煎熬。”这位朋友后来向媒体如此转述。

这一年，恒大许家印老板感觉恰如“冬天里的春天”。市场如此冷淡，1-11月，恒大地产销售额同比增长65.8%；相比年初700亿元的销售目标而言，完成度高达113%。在这一年，超额完成目标的房企可真是不多。

2010年买下的广州足球俱乐部（后更名为广州恒大足球俱乐部），也在这一年以升班马身份获得了中超冠军。自此，中超联赛进入恒大称霸的时代。2011年至2017年，恒大一口气刷出七连冠。2019赛季，恒大再次夺魁。但如今，随着恒大暴雷，俱乐部也前途未卜。

2012年“两会”上，许老板系着“爱马仕”腰带的照片广为流传。与那根明晃晃的腰带相比，更有趣的是他的姿态。许老板一溜小跑，春光灿烂，两只小手傲娇地扬起，背后一帮媒体穷追不舍——许笑得那么用力，似乎潜台词是：只要我再用力一点，你们谁也追不上我。

这一年，吴亚军身家达到420亿元，荣膺胡润榜“2011年中国女首富”。也在这一年，吴亚军把CEO之位让给了邵明晓，并非隐退，而是为了更专心地聚焦战略和做好企业经营风险管控。

龙湖提出了“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的发展战略，开启转型之路。落实这一战略，要消化郊区库存、要磨合团队、要拓宽城市布局、要改善产品结构、还要持有大量沉淀资金的商业地产……

吴亚军把那段时间形容为“饿着肚子赶路”。“公司实在跑不动了。对自己诚实很重要。我们是最早认识到问题的，并最早向市场低头。”吴亚军说。

那段时间，吴亚军个人婚姻状况也逐渐明朗。吴亚军与丈夫蔡奎婚姻不谐，早已有之。在2012年底，两人离婚的消息曝出。吴分给蔡15.7亿股股份的龙湖地产，当年约合200亿港元。

无论分手的原因和过程如何，单看结果，吴亚军挺仁义。据说，有人问吴亚军当“首富”的感觉如何，她反问道：“这种纸上富贵你们也信？”

此后，蔡很快购入豪宅，据说娶了一位空姐，自此过上潇洒人生。吴则继续带着龙湖打拼。

2021年，龙湖市值仅次于万科排名第二，市值销售比则遥居第一。民企中罕见的三线全绿，综合融资成本比保利、万科还低。

连傲视四海的宋卫平对龙湖也是服气的：“全中国做品质比绿城做得好的地产公司，最多只有一家半。其中半家是龙湖，吴阿姨有男人气魄，又有女人的细腻，我不吝啬把所有溢美之词送给她。”

05

华夏幸福起伏

2010年1月，证监会联合国土资源部，彻查申请上市房企和再融资房企用地是否有违规行为。也就是说，房企上市的门槛再次提高，境内IPO基本停止。2010年后，多家房企想从港股转回A股，其中包括富力、万达、龙光地产、首创置业、恒大等等，最终都未能成行。

金科股份的上市之路也深受调控影响。2009年，金科借壳ST东源，希望借此实现整体上市。就在获批之前，中国房地产迎来重大调控，该资产重组计划一度搁浅。直到2011年8月23日，金科终于亮相深交所，完成上市旅途。当年的金科掌门人黄红云夫妇也成为继龙湖吴亚军夫妇之后又一对重庆富豪。

金科的故事也很精彩：投身新能源的起伏，与融创的交战，以及黄氏夫妇离异以后惹出的夺权狗血剧……尽管如此，近几年公司业绩一直不错，从2018年到2020年，金科的年销售额一直保持着千亿的规模，销售面积也始终保持着50%的复合增长率。

华夏幸福也在此年借壳ST国祥上市成功，这是一家很独特的企业，由河北商人王文学于1998年创立，一直标榜为“产业新城运营商”，重仓环京区域。

华夏幸福的“PPP模式”主要是这样：从一块土地开始，做一级开发，把生地变熟；再招商引资，扶植相关产业；接着招拍挂做二级开发，开发住宅、商业及各种城市配套设施；最后还负责其运营管理。

好处显而易见。第一是可以赚好几茬钱。“孔雀城”卖房是一茬，但公司利润的重头戏是政府按比例返还的招商落地投资额。产业新城每引入一家企业，落地投资额的45%归华夏幸福。这项业务的毛利率常年维持在95%以上，其利润贡献度远超住宅销售业务。而土地平整、基础设施包括后期运营管理，同样为公司创收。

再此外，华夏幸福垄断了片区一级开发，为其取得二级开发权提供了最大优势。其他地产公司无法在园区范围内与之展开竞争。也正因为如此，华夏幸福完全不用囤地，可控土地资源远远超过绝大多数房企。

凭借此模式，过去的很多年，华夏幸福一度跻身千亿俱乐部。

2017年，环京限购政策之下，北京周边的房子黯然失色。“高周转”的孔雀城卖不动了，“慢周转”的产业新城也就失去了输血管道。

2021年2月，华夏幸福因为债务问题而“暴雷”，此后半年多，债务本息越来越高，营收惨淡，根据公司2021年中报，公司总资产4745.84亿元，总负债3923.41亿元，资产负债率高达82.67%，同时营业收入210.68亿元、净利润-92.20亿元，同比分别大跌43.63%和240.61%。

未来如何，实在渺茫。

和华夏幸福一样，河北另一家上市房企、有“河北王”之称的荣盛发展也深感资金链压力。根据年中财报，公司归属上市公司的净利润同比下滑超过14%；坊间也传出其商票无法如期兑付的消息。

“环京”可以卖出京城的价格，但在退潮的时候，毕竟会露出本色，“环京”不是京。

06

商业地产避风港

住宅不好卖了，大房企纷纷往商业地产转，希望以此来规避风险。

商业地产的风险当然也不小。但对上市企业来说，房子卖没卖出去，数据就在那儿。一个商场估值是不是增长，有的是文章可做。一夜之间，中国房企平均几个“新鸿基”。

在 2011 年的 APEC 论坛上，王石掷地有声：“谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对”。但没过多久，万科还是“从商”了。2011年，万科频频入手商业地块。郁亮的说法是，做商业是为了服务住宅，“目前万科在商业上的比重约为9%，我们的目标是控制在20%以内。”

富力“从商”了。也正是在2011年，多个商业项目令富力资金告急，负债率居高不下。作为“华南五虎”之一的富力，已被后起之秀的恒大地产、碧桂园远远甩在了后边。

华润“从商”了。2004年深圳万象城落成之后，华润置地已陆续将其复制到杭州、南京等城市。进入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地。华润相关负责人称，未来将会进一步提升商业地产比重。

这一年，几大商业地产商继续分食市场，若干经典项目出炉。沈阳万象城、济南恒隆广场、天津大悦城都在此年相继开业。在重庆，凯德中国摘获朝天门地块，并打造成全球最大体量的来福士广场。在广州，太古地产进入内地打造的第一个城市综合体——太古汇也亮相于世人之前；由此，整个广州商业告别“天河城时代”，进入“太古汇时代”，广州零售业“高端化”元素开始凸显。　

截至目前，太古地产在内地共开发了北京三里屯太古里、北京颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里、上海兴业太古汇、上海前滩太古里六个项目，总楼面面积逾90万平方米。

地产商们纷纷“进城”，零售商却开始撤退了。

2011年 2月，进入中国5年的百思买突然宣布，关闭其在中国内地的全部9家门店。10月26日，太平洋百货在北京营业的最后一天。此后，北京两家分店全部闭店。

全球私募股权公司黑石集团将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权以14.6亿元人民币出售给香港新世界发展有限公司。这意味着，黑石集团首次从中国地区房地产投资中撤出。

2011年，新世纪第二个十年起始，房地产开始讲述不一样的故事。依然有一夜暴富，却也有起落无定；依然有声声看涨，却也有吉凶未卜；依然拼野心胆量，却也需步步为营；与过去十年相比，第二个十年，更多诡谲与心计，更多纠结与纷争。这一切，我们已经见证，我们正在经历。

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